前回の続き
不動産投資を始めるにあたり購入前に確認しておきたい重要な条件のうち、金融部分について読んでみて下さい。
価格1400万円のオーナーチェンジとして売出されているファミリータイプ区分所有マンションで「投資する？」と
「投資する！」の2つ例をあげて進めていきます。
【売出中の物件情報】
（物件概要）・鉄筋コンクリート造・5階／10階建・広さ80㎡・3LDK・築27年
（賃貸条件）・家賃10万円で賃貸中・更新料なし・敷金は実費精算
（経費） ・管理組合への管理費等2.5万円/月・部屋管理 5千円/月・固定資産税等 8万/年
＊表面利回りは収入と価格のみで計算されている（物件資料に掲載されるのも）利回りで重要な事が省かれている
数字になりますのでお注意下さい。
例）年間家賃 ÷ 物件価格 ＝ 表面利回り
1,200,000 ÷ 14,000,000 ＝ 8.5％ （←要注意）
では本題を進めていきます。
「投資する？の例」
あなたはキャッシュ400万円を頭金とし1,000円の融資を使うとします。銀行の条件は仮に金利2％で返済期間は20年と
します。銀行への返済は 約48,255円／月 になります。
＞年間収入を計算
100,000円 × 12ヶ月 ＝ 1,200,000円・・・①年間家賃収入
＞年間経費を計算
23,000円 × 12ヶ月 ＝ 276,000円 管理費修繕積立金
5,000円 × 12ヶ月 ＝ 60,000円 不動産管理委託費
80,000円 固定資産税等
416,000円・・・②年間経費合計
＞実際の利回りを計算
①－② ＝ 784,000円
784,000円 ÷ 14,000,000円 ＝ 5.6％（←確認すべき利回り）
＞年間の銀行への返済を計算
48,255円 × 12ヶ月 ＝ 579,060円・・・③ 年間銀行返済額
年間の手残り金額を計算
①－②－③ ＝ 約205,000円（17,083円／月）
ここで補足ですが、話を分かりやすくするため次の事項は計算に入れていません。
（空室率）（購入時に必要な諸経費や税金）（毎年かかる火災保険料）(入退去時に係る原状回復費や手数料）
（補修費）
これを見てあなたはどう判断しますか？投資しますか？
次回は
長期借入可能！・金利の利率やその他条件が良い！キャッシュで価格の何割払えるのか！の理由が分かるように
「投資する！」例を書いてみます。